銀河お嬢様伝説ユナイテッドアーバン投資法人

さて、12/1付けで日本コマーシャル投資法人と合併したユナイテッドアーバン投資法人ですけど、相変わらず現物をストロングホールドしています。
以前も書きましたが、合併によって純利益の大幅な向上が見込まれると考えているからです。
合併前の日コマは瀕死の状態でしたが、その要因は金融機関からの冷たい仕打ちにあります。どれくらいの仕打ちかは決算報告の営業利益と純利益の比率を見ればわかります。なんと営業利益の28％程度しか純利益になっていないのです。残りは利払いなどで消えてしまったのです。

	営業収益	営業利益	経常利益	純利益	口数	1口あたり純利益	分割調整	純利益比率
ユナ分	8,384	4,333	3,482	3,481	201,300	17,293	2,882	0.8034
コマ分	7,283	3,693	1,408	1,021	257,400	3,967	3,967	0.2765
合併後							3,037

この数字から有利子負債に対する利払い率が計算できます。（半年分です）
合併後の信用力はユナ化するので、合併後の利払い率として合併前のユナの数値を適用することで合併後の利払い費を予測できるはずです。

	有利子負債合計	利払い費	利払い率
ユナ分	101,800	852	0.84%
コマ分	134,162	2,672	1.99%
合併後	235,962	1,975	0.84%

この利払い費を合併後の営業利益から差し引けば、合併後の純利益と1口あたりの純利益つまり分配金を予測できるはずです。

	営業収益	営業利益	経常利益	純利益	合併後口数	1口あたり純利益	現利回り	投資口価格
ユナ分	8,384	4,333	3,482	3,481	1,207,800	2,882	5.80%	99,400
コマ分	7,283	3,693	1,408	1,021	257,400	3,967	5.80%	136,803
利払い率ユナ化後	15,667	8,026		6,051	1,465,200	4,130	5.80%	142,435

分配金は1.5倍になることがわかります。利払い率が実際にユナ化するには半年か1年くらいはかかるでしょうが、いずれ必ず訪れる変化です。そのときにはREIT相場全体がいまより高いところに居る可能性も高そうですので、今のユナはかなり有望な投資先だと考えています。