ユナイテッドアーバンにさよなら

27日にユナイテッドアーバン投資法人の11月期（合併前）の決算発表がありまして、次期の分配金予想も発表されました。
11月の決算は従前の予想からあまり外れませんでしたが、次期の分配金が2750円とのことです。私も含め、3000円以上を予想していた市場の失望を買って28日の投資口価格は急落しました。

私としてはこれから借り入れ条件の良化によって分配金予想も適宜上方修正されていくだろうと考えているのですが、スタートラインが予想していたより悪いことは確かです。失望しました。

さらに、今後の資本政策についての不信感があります。
決算説明資料によると、以下のように記載があります。

−財務戦略の基本方針−

１．LTV水準の上限の目途は50％（第14期末：43.7％）
⇒合併により一時的に上昇するLTVの早期低減を図る

REITがLTVを低く抑えながら保守的な運用を行うことは大切だとは思いますが、今回合併により上がってしまったLTVを「早期に」下げようとする姿勢は疑問に思います。
というのもJ-REITの世界の財務リスクとしては、今のところスポンサーリスクしか存在しないからです。それなりの信用力のある運用者であれば、LTVが高くても財務に関してさしたる悪影響はでていません。まだ余裕があるのです。
物件の売却にしろ、公募増資にしろ、実行すれば投資口当たりの収益が低下するのですから、なにも急いでやることなんて無いはずです。経常利益からコツコツと返済を続けていけばLTVは徐々に下げていけるんです。

しかしながら今回、早期にLTVを下げる方針を示し、おそらくそれに則った次期分配金予想を出してきたことで、私のこの投資法人への投資熱は冷めてしまいました。

てなわけで全部売りました。LTVが50%に下がった頃にまた買うことにします。