日レジ

何を隠そうSBI口座のポジションは全て日レジだったりするのだけど、なんで日レジを馬鹿みたいに買っているのかを書いておこうかと思う。

まず糞REITと言われ続けた日レジが何故糞なのかというと、スポンサーの信用不足という一点につきる。スポンサーから資金調達ができないから銀行に泣きつくしか無くて高い金利を吹っかけられるとか、スポンサーからの物件取得時に高値で掴まされているから借入金返済のために売却などしようものなら損失が出てしまうとかそういう事情があると。

しかしながら物件そのものは稼働率もわるくないし地道にキャッシュフローを稼いでいるというのが事実。信用力さえ補完されれば何も問題ないはずと。

さて、日レジと信用力最強の三菱地所のREITジャパンリアルエステイトを比較すると、通年のPERで5対20もの格差があるわけで。日レジの投資口価格はこのところ随分上がったけれども、依然これだけの格差がある。もし日レジのスポンサーが三菱地所になれば、投資口価格は現在の4倍になる、ということになる。いま17万3000円くらいなので、70万円くらいになる。

ただし日レジの方が借入金が多いという点に注意が必要で、1700億円ほど借りてます。一方ジャパンリアルは2200億円。半期の営業利益は日レジ45億円に対してジャパンリアルは79億円。営業利益に対する借入金額の比率が同じであるべきだとするならば、日レジの借入金は1265億円くらいにしないといけなくなる。

差額が450億円ほどだが、これがちょうどいまの日レジの時価総額と同じである。つまり希薄化2倍の増資を行うと、借入金の水準が丁度良い感じになるということだ。するとさっきの理論価格70万円は半額の35万円ということになる。

さらに物件の含み損も考慮に入れるとどうなるか。財務上の日レジの総資産は3200億円でジャパンリアルは5400億円だが、営業利益あたりの資産評価額が同じであるべきだと考えるならば、日レジの総資産は120億円ほど過剰に計上されているといえる。これも増資で埋め合わせることにするとさらに希薄化するが、大体3/8希薄化といったところか。これだと26万円である。

そんなわけでざくざくのボロ儲けというわけにはいかないが、現在の17万円からすれば十分な上値が期待できると考えるから、7月のスポンサー決定まで強気でホールド*1しときます。

*1:スポンサーが三菱じゃなかったらどうするって？それは考えないルールだ。